Der wesentliche Unterschied zwischen einer Hypothek und einer Grundschuld liegt darin, daß eine Hypothek forderungsabhängig ist und eine Grundschuld nicht.

Heutzutage vergeben die Kreditgeber fast ausschließlich nur noch durch Grundschulden abgesicherte Realkredite.

Kreditgeber haben die Wahl zwischen Hypotheken- u. Grundschuldpfandrechten. Die Hypothek ist im BGB geregelt (Paragraph 1113 - 1190). Die Grundschuld ist ebenfalls im BGB (Paragraph 1191 -1198) geregelt. Der rechtliche Unterschied zur Hypothek hat für die Kreditgeber einen großen Vorteil. Will der Kreditgeber seine Rechte aus der Grundschuld geltend Machen, muß er nicht erst beweisen, daß der Schuldner noch offene Forderungen hat bei ihm hat.

Die Festhypothek/Grundschuld:

Bei einer Festhypothek oder Grundschuld steht der Zinssatz für eine bestimmte Laufzeit, üblich sind 5, 10 oder 15 Jahre, fest. Während der vereinbarten Laufzeit profitieren die Kreditnehmer nicht von sinkenden Zinssätzen, dafür haben Sie aber die Gewissheit, daß steigende Zinssätze Sie ebenfalls nicht belasten und können somit über die vereinbarte Laufzeit mit den vereinbarten Zinsen fest kalkulieren.

Feste Hypotheken sind attraktiv, wenn man steigende Zinsen in der Zukunft erwartet. Sie empfehlen sich auch für Kreditnehmer, die einen persönlich festgelegten Kapitaldienst nicht überschreiten können, so daß die Belastungsgrenze, die durch den Zinssatz entsteht, gedeckt ist.

Das Ergebnis, ob sich die Entscheidung für eine Festzinshypothek gelohnt hat, kann man mit Gewissheit, erst nach Ablauf der Festschreibungszeit feststellen. Erst dann kann man absolut rechnerisch ermitteln, ob die gezahlten, im Vorfeld vereinbarten Zinsen, günstiger waren, als ein variabler Zins über den Zeitraum.

Tip: Je nach dem wie Sie vorhaben ihr Darlehen zu Tilgen, sollten Sie die Darlehenssumme in verschiedene Teilbeträge mit verschiedenen Laufzeiten einteilen. So haben Sie die Gewissheit, daß in festgelegten Zeiträumen, für festgelegte Darlehensteile, der Zins festgeschrieben ist.

Hinweis 1:
Sollten Sie Darlehensteile vor Ablauf der Festschreibung zurückzahlen wollen, so verlangen die Kreditinstitute sogenannte Vorfälligkeitsentschädigungen. Der Hintergrund liegt darin, daß Sie die Kreditinstitute für die herausgelegten Darlehensteile refinanzieren und mit den Zinsen, die Sie für Ihre Darlehen vereinbart haben, fest kalkulieren. Durch eine vorfällige Rückzahlung müssen Sie der Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen, die dazu dient, daß die Bank Ihre Refinanzierung ihren zusätzlichen Arbeitsaufwand sicherstellt.

Hinweis 2:
Laufzeiten, die über 10 Jahre hinaus gehen, können nach 10 Jahren einseitig von dem Darlehensnehmer gekündigt werden ( BGB 649 a). Für Fragen zu einer sinnvollen Zinsfestschreibung stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung. Bedenken Sie auch immer, daß die Immobilie langfristig bezahlt werden soll und das auch Immobilienerträge und Werte div. Schwankungen unterliegen.

Die variable Hypothek/Grundschuld

Die klassische Hypothekenform ist die variable Hypothek oder Grundschuld mit einer offenen, nicht bestimmten Laufzeit. Ihr Zinssatz ist variable. Die Zinsen steigen und fallen mit dem allgemeinen Zinsniveau. Es ist sehr schwierig und konkret unmöglich, die künftigen Zinsbelastung genau zu ermitteln. Sie birgt daher auch ein hohes Zinsrisiko. Eine genaue Kalkulation auf einen längeren Zeitraum ist nicht möglich.

Für die variable Hypothek/Grundschuld entscheidet sich, wer in Zukunft konstante oder sinkende Zinsen erwartet. Geeignet ist die variable Hypothek/Hypothek auch, wen man eine kurzfristige Finanzierung benötigt. Dies kann sinnvoll sein, weil man eine Liegenschaft kurzfristig wieder verkaufen will oder wenn man die weitere Zinsentwicklung abwarten will und man kurzfristig Signale für einen fallenden Zinssatz erwartet.

Das wichtigste Auswahlkriterium ist wohl der bei Abschluß erzielbare Zinssatz, obwohl er sich kurzfristig verändern kann und mittel- bis langfristige hohe Risiken birgt und nicht genau kalkulierbar ist. Beachten Sie bitte bei der Form, daß bei weiteren Hypotheken, die Kreditinstitute Zinszuschläge nehmen sowie die Zahlungsmodalität. Wenn Sie Zinsen z. Bsp. Monatlich statt halbjährlich zahlen müssen, bedeutet das einen versteckten geringfügigen Zinsnachteil.

Die Anpassung der Zinssätze ist bei vielen Kreditinstituten intransparent und unterliegt auch politischen sowie Unternehmensbedingten Einflüssen. In Zukunft werden viele Banken dazu übergehen, den variablen Zinssatz wieder stärker an einen klar definierten Leitzinssatz oder an eine Kombination von Zinsen mit unterschiedlichen Laufzeiten zu binden.

Tip: Sie sollten Ihr Darlehen aufteilten und nur kleine Darlehensbeträge, bis zu einer Höhe, die Sie in einem überschaubaren Zeitraum tilgen können, vereinbaren.

Die Stufenhypothek/Grundschuld

Ein mittlerweile verbreitetes Modell ist die Stufenhypothek/Grundschuld, bei der sich die Zinszahlungen nach einem bestimmten Schlüssel über einen festgeschriebenen Zeitraum verteilen. Die künftige Zinsbelastung ist somit bekann und kalkulierbar. Vor allem neuen Eigenheimbesitzer können so Ihre Belastung in der Anfangsphase reduzieren und über die Zeit schrittweise erhöhen.

Die Libor Hypothek/Grundschuld

Bei der Libor-Hypothek/Grundschuld richtet sich der Zinssatz nach dem Euro-Geldmarktsatz (Libor = London Interbank Offered Rate). Anpassungen erfolgen je nach Kreditgeber im Rhythmus von 3,6 oder zwölf Monaten. Auf diesen Basiszinssatz schlagen die Kreditgeber, die den Kredit herauslegen ein individuelle Kundenmarge von 1-1,8 Prozent.

Die Zinsgestaltung ist bei diesem Zinsmodell völlig transparent, nachvollziehbar und marktgerecht. Die Zinsen unterliegen aber großen Schwankungen. Mit einem Zinsdach, einem so genannten CAP, können sich die Kreditnehmer gegen steigende Zinsen absichern. Bei einigen Banken ist das sogar obligatorisch (z. Bsp. bei der ZKB oder der Raiffeisenbank). Für die Absicherung bezahlt der Kunde eine Prämie, die von der Höhe der Laufzeit der Absicherung abhängt. Um diese Prämie zu senken, kann man einen Minimalzins vereinbaren (FLOOR). Dieses Modell empfiehlt sich, wenn man direkt von fallenden Zinsen profitieren will, aber auch das Risiko von etwas höheren Zinssätzen verkraften kann.

Die Kombi-Hypothek/Grundschuld (Mix-Hypothek/Grundschuld)

Die sogenannte Kombi- oder Mix-Hypothek/Grundschuld ist ein Mittelweg. Sie vereint Elemente der variablen und der festen Hypothek. Ein Teil des Kredites ist festverzinslich, der Rest richtet sich nach dem Liborzinssatz und der entsprechenden Marge des Kreditinstitutes. Die flexible Aufteilung in einen variablen und einen festen Teil (z. Bsp. 50 : 50) ermöglicht dem Kreditnehmer, das Zinsrisiko individuell zu dosieren.

Diese Faktoren beeinflussen die Höhe Ihres Zinssatzes

Die Hypotheken-/Grundschuldform

Wer heutzutage eine Immobilien finanziert hat die Wahl zwischen variablen Hypotheken (Die Libor-Hypothek ist auch der variablen Hypothek zuzuordnen) Festhypotheken

Spezial-/Kombinierten Modellen
(Währungshypotheken gelten ebenfalls als Spezialhypotheken)

Während sich der Zinssatz der variablen Hypotheken laufend dem Niveau des Kapitalmarktes anpasst, fixieren Sie den Zins bei der Festhypothek typischerweise auf drei, fünf oder 10 Jahre. Die Spezial- u. Kombimodelle unterscheiden sich insbesondere in der Ausgestaltung der vereinbarten Zinsen und dem entsprechenden, damit einhergehenden, Zinsrisiko.

Die Beleihungshöhe

Die Beleihungshöhe sagt aus, bis zu welchem Prozentsatz des Verkehrswertes, eines von der Bank akzeptierten oder festgelegten Verkehrswertes, ihre Liegenschaft beliehen wird. Die Beleihungsgrenzen einer Hypothekenbank liegen in der ersten Rangstelle in Abt. 3 des entsprechenden Grundbuches in der Regen bei 65% des von der Hypothekenbank anerkannten oder festgelegten Verkehrswertes. Für die 2te Rangstelle bei weiteren 15% des anerkannten oder festgelegten Verkehrswertes.

Die Sicherheiten

Hypotheken sind durch ein Pfandrecht sicher gestellt, daß im entsprechenden Grundbuch eingetragen wird. Bei einer 1ten Hypothek ist das Risiko für den Kreditgeber am geringsten, da diese Forderung im Falle eines Zwangsverkaufes zuerst zurückgezahlt wird. Die Zinssätze sind daher, aufgrund des höheren Risikos, für die nachfolgenden Rangstellen jeweils höher. Auch für Immobilien, die nicht so sehr Handelsware sind z. Bsp. Zweitwohnsitze, Ferienwohnungen oder bei der nicht wohnwirtschaftlichen Nutzung einer Immobilien, erheben die Kreditgeber meist Risikoaufschläge auf den Zins. Um Ihre Konditionen zu verbessern, können Sie andere Vermögenswerte als Zusatzsicherheiten einbringen, z. Bsp. Wertpapierbestände, Abtretung von Versorgungsansprüchen, wie z. Bsp. Rückkaufswerte von Lebensversicherungen oder Abtretung von Eigenheimzulageansprüchen o. ä. . Es müssen aber nachhaltige Zusatzsicherheiten sein, die im Fall einer Zwangsverwertung, entsprechend Ihrer Aufgabe, nachhaltig und verwertbar sind.

Individuelle Faktoren

Die Kreditgeber prüfen Ihre Bonität und die Werthaltigkeit des Objektes, das beliehen werden soll. Hierbei hat jedes Kreditinstitut Ihre eigenen Richtlinien und Ansätze. Sofern Ihre persönliche Bonität sehr gut ist, aufgrund von z. Bsp. Ihrer Anstellung oder Ihrer sonstigen Vermögenswerte, kann es sein, daß Sie günstigere Zinsen bekommen. Oder aber anders herum, wenn die Wertigkeit des Objekte weit unter der Beleihung liegt und somit ebenfalls ein geringeres Risiko für die Bank besteht. Dieses prüft das Kreditinstitut im Rahme des KWG §18 (Eignung des Kreditnehmers) und legt damit auch fest, wie gern Sie Sie als Kunden gewinnen möchte. Je nach Verhandlungsgeschick wird dann der entsprechende Zinssatz ausgehandelt.